中国银河证券：地产单月销售面积同比转正 政策效果逐渐显现

查投资获悉，中国银河证券发布研报称，2024年1-11月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月收窄，11月单月销售面积实现同比正增长。9月下旬以来，各部门分别就需求侧、供给侧、土地市场等方面出台支持政策，政策效果或逐渐显现。中国银河证券认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。

个股方面，中国银河证券看好保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龙湖集团(00960)等；建议关注：1）优质开发：华润置地(01109)等；2）优质物管：华润万象生活(01209)；3）优质商业：张江高科(600895.SH)等；4）代建龙头：绿城管理控股(09979)；5）中介龙头：贝壳-W(02423)等。

中国银河证券主要观点如下：

销售：单月同比增速实现转正。2024年1-11月全国商品房销售面积86118万方，同比下降14.30%，降幅较上月收窄1.5pct；2024年11月单月商品房销售面积8187.84万方，同比提高3.20%，环比提升7.08%。2024年1-11月全国商品房销售额85125亿元，同比下降19.20%，降幅较上月收窄1.7pct；2024年11月单月商品房销售金额8270.10亿元，同比增长0.97%，环比提高3.70%。对应的1-11月销售均价为9885元/平米，同比下降5.72%，环比提升0.23%；单月销售均价10100元/平米，同比下降2.16%，环比下降3.16%。9月末以来，自上而下陆续出台针对房地产行业的需求、供给的各项支持政策， 11月，财政部降税，进一步支持楼市的需求端。从楼市表现上，今年销售面积和销售金额于11月首次实现单月同比正增长，我们认为提振效果有望持续。

投资：竣工单月环比提升。2024年1-11月房地产开发投资93634亿元，同比下降10.40%，降幅较上月略扩大0.1pct。11月单月开发投资7325.15亿元，同比下降11.56%，环比下降3.98%。年末将至，房企整体投资意愿较低。开工端：2024年1-11月新开工面积67308万方，同比下降23.00%，降幅较上月扩大0.4pct。11月单月新开工面积6081.07万方，同比下降26.81%，环比提高17.48%。房企在前期拿地体量相对较小，开工规模因此受到影响。竣工端：2024年1-11月竣工面积48152万方，同比下降26.20%，同比降幅较上月扩大2.3pct。11月单月竣工6156.85万方，同比下降38.81%，环比提高18.87%。去年竣工水平相对较高，因此受到基数的影响，竣工同比降幅依然承压，但单月竣工或有提升。

资金：销售相关到位资金单月同比增速转正。2024年1-11月房企到位资金96575亿元，同比下降18.00%，降幅较上月收窄1.2pct。其中1-11月国内贷款为13476亿元，同比下降6.20%；自筹资金34676亿元，同比下降11.00%，定金及预付款29624亿元，同比下降25.20%，个人按揭贷款13911亿元，同比下降30.40%。11月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比下降3.83%；与销售相关的定金及预收款单月同比提升4.99%，今年以来首次实现同比正增长，这与销售整体表现逐渐修复有关。随着9月下旬针对融资侧和企业端的政策逐渐出台，我们认为企业融资侧的压力或有望陆续缓解。

投资建议

2024年1-11月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月收窄，11月单月销售面积实现同比正增长。9月下旬以来，各部门分别就需求侧、供给侧、土地市场等方面出台支持政策，政策效果或逐渐显现。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：保利发展、招商蛇口、龙湖集团、滨江集团、万科A、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。